최근에 우리나라에서 가장 큰 문제는 출산율입니다. 요즘 유튜브에서 정말 많이 보이는 영상으로 노벨상 수상자이신 캘리포니아대 법대 명예교수이신 조앤 윌리엄스 교수님이 한국의 합계 출산율을 듣고 대한민국이 완전히 망했다고 하는 영상이 피드에 계속 뜨고 있습니다. 그래서 정부는 출산율을 높히기 위해 많은 정책을 쓰고 있는데요, 신생아 특례 대출이 그 중에 가장 알려진 대표적인 혜택 중에 하나 이니 신혼부부, 출산 가구, 출산 예정 가구는 꼭 확인하기 바랍니다. 결론부터 말씀드리자면, 조건을 잘 따져보시고, 받을 수 있다면 무조건 받으세요!!!
1. 신생아 특례 대출이란?
신생아 특례 대출이란 정부에서 신생아 출산 가구의 주거안정을 위해 특별히 주택 구입 자금을 저리로 대출해주는 제도입니다. 정부에서 시행하는 제도이니 만큼 자격 조건이 계속 바뀌고 까다롭습니다. 아래에 자격 조건 8가지를 모두 충족해야 하니 꼭 자세히 읽어보고 확인해보세요. 대신 자격이 까다로운 만큼 혜택도 확실합니다. 특히나 최근에 소득 요건도 완화되고, 순자산 조건도 많이 완화되었으니 최신 글로 꼭 확인하셔야 합니다! (가장 좋은 건 주택도시기금 홈페이지에 기재된 최신 자료를 확인하는 겁니다.)
2. 신생아 특례 대출 대상 알아보기
신생아 특례 대출 대상 확인하기
신생아 특례 대출은 대출 접수일 기준으로 2년 이내에 출산한 무주택 세대주 및 1주택 세대주(대환대출)를 대상으로 하고 있습니다. 단, 2023년 1월 1일 이후 출산부터 대상이 되오니 이 부분도 동시에 만족하셔야 합니다.
신생아 특례 대출은 아래의 조건을 모두 충족하는 사람들만 받을 수 있는 대출입니다. 모두 충족해야 하는 AND조건이니 자세히 읽어보세요~!
3. 신생아 특례 대출 실행 가능 조건 8가지 확인하기 (저자 노하우 포함!!)
1) 매매계약 조건
결국 신생아 특례 대출도 주택 구입자금 대출이므로 매매계약서가 필수적으로 필요합니다. 그렇다고 무턱대고 매매 계약서 부터 체결하지 마시고 아래 나머지 대출 조건을 미리 확인하신 다음에 매매 계약서를 체결하셔야 합니다!! 애매한 경우엔 아래 글에서 체크리스트를 보면서 꼭 하나 하나 확인하세요!!
2) (세대주 조건) 대출 접수일 현재 민법상 성년인 세대주
대출을 실행할 수 있는 사람은 신생아를 출산한 세대에서 세대주 한명 뿐입니다. 대출 접수일 기준으로 민법상 성년인 세대주이어야 합니다. 다만 주택도시기금 홈페이지를 정확히 확인해보면 아래와 같이 정의되어 있어서 일반적인 세대주 범위와 조금 다르니 꼭 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다!!
즉, 주택 도시 기금에서 인정해주는 세대주는..
1) 일반적인 세대주로 많이들 알고 있는 배우자와 자녀 또는 부모님세대원으로 이루어진 세대의 세대주입니다. 이 세대주는 주민등록등본을 발급해보면 세대주라고 표시되어 있어야 합니다.
2) 현재 세대주가 아니지만 주민등록에 세대원으로 되어 있지만 대출접수일 기준 3개월 이내에 결혼으로 세대주가 될 예정이 있는 사랍도 가능합니다. 그러려면 3개월 내에 혼인신고를 하고, 주민등록 상에 세대주가 될 수 있도록 별도 세대를 구성해야 됩니다. 여기서 주의할 점은 현재 세대원이어야 한다는 겁니다. 의외로 3개월 내 혼인 예정 조건은 잘 알고 계시지만 현재 세대원 조건을 간과하는 경우가 많습니다. 요즘은 결혼하고 초반에 혼인신고는 안하지만 같이 살다가 나중에 혼인신고를 하면서 신생아 특례 대출을 받으시려는 분들이 많습니다. 근데 이런 분들의 대부분이 1인 세대로 세대주로 되어 있는 분들이 많으니 대출 접수 전에 꼭 세대원으로 변경 해놔야합니다.
3) 출산 조건
대출 신청일 기준으로 2년 이내에 출산을 한 가구가 대상입니다. 물론 입양도 출산과 동일하다고 취급됩니다. 신생아 특례 대출 산정 기준의 출산의 범위도 별도로 규정하고 있으니 이 조건도 다시 한번 확인하셔야 합니다.
1) 23년 1월 1일 이후 출생한 경우 (임신중인 태아는 포함 안됨)
2) 23년 1월 1일 이후 출생아를 입양한 경우도 포함됩니다. (단, 입양아는 2돌 전의 아이어야 합니다.)
3) 혼인신고를 하지 않고 자녀를 출산(입양)한 한부모 가정의 경우에도 대출이 가능합니다.
4) 무주택 조건
신생아 특례 대출은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무재택 상태어야 합니다. 실제 주택 뿐만아니라 분양권이나 조합원 입주권도 갖고 주택으로 간주해서 가지고 있으면 안되니 참고하시기 바랍니다. 상속 등의 세부 조건에 대해서는 주택도시기금 홈페이지에 나와있는 FAQ 사이트를 한번 확인하고 오시기 바랍니다.
5) 중복대출 금지 조건
이 중복 대출 조건도 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 일반적인 신용대출이나 마이너스 통장, 자동차 구입자금 대출 (캐피탈 등) 등의 대출도 포함되는지 문의주시는 경우가 많습니다. 주택도시기금에서 말하는 중복 대출 금지 조건의 대출은 주택도시기금대출 및 은행지원 주택담보대출로 한정하고 있습니다.
(주택도시기금대출) 성년인 세대원 전원이 기금 대출을 이용하고 있지 않아야 합니다. 다만 현재 기금 대출을 받고 계시더라도 신생아 특례 대출 실행 당일에 상환하는 조건으로는 신생아 특례 대출이 가능하니 이건 현재 대출 실행중인 은행(금융권)과 신생아 특례 대출을 실행하려는 은행 양쪽에 모두 확인하시기 바랍니다. (한쪽 은행에만 확인했다가 사고가 생겨도 결국 내가 피해볼 수 있느니 꼭 양쪽에 확인하시기 바랍니다. 바쁘시면 전화로라도 꼭 한번 확인해보시기 바랍니다.)
(주택담보대출) 차주 및 배우자 (결혼예정 또는 분리된 배우자도 포함)가 다른 주택에 대출을 이용 중이면 안됩니다. 중도금 대출도 포함됩니다. 하지만 현재 전세자금 대출 같은 대출을 받고 있는데, 대출 실행일에 전액 상환하고 대출을 해지하는 조건이면 가능합니다.
(동일 신생아) 혼인을 하지 않는 사람이 동일한 신생아에 대해서 가족관계증명서 상 등재된 양쪽 부모가 각각 특례 대출을 받는 것은 불가합니다. 이를 주택 도시 기금에서는 "혼인신고를 하지 않는 차주의 경우, 신생아 기준 가족관계증명서상 등재된 부모에 대해 동일한 신생아로 중복대출 불가"라고 표현되어 있습니다.
다만 현재 주택담보대출(기금 구입 자금 포함)을 이용 중인 사람이 신생아 특례 대출을 대환으로 실행하는 것은 허용됩니다.
* 대환 대출 가능 여부
대환 대출에 대해서는 케이스가 너무 많으니 주택 도시 기금의 별도 안내 페이지를 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
참고로 신생아 특례 대환 대출은 1) 우리은행 2) 신한은행 3) 국민은행 4) 농협은행 5) 하나은행 의 5개 은행에서만 취급 가능하니 해당 은행을 눌러서 은행 안내 페이지로 가셔서 확인하시기 바랍니다.
6) 소득조건 (2024년 최신버전)
대출신청인과 배우자의 합산 총 소득이 연간 1.3억 이하인 사람만 대출 신청이 가능합니다. 혼인 신고를 하지 않은 경우에도 가족관계증명서 상 신생아 부모의 총소득을 합산해서 확인 합니다. 이 소득 조건은 2억으로 올린다고 는 얘기가 있고, 최근에 정부에서 6월 19일에 2.5억으로까지 완화한다는 발표가 있었으나 실제 적용이 된것은 아니니 홈페이지나 은행에서 정확한 소득 조건을 확인하시는게 안전합니다.
7) 자산조건
자산 조건도 매년 정부에서 발표하는 소득 통계에 따라 변경되니 주택도시기금 홈페이지에서 현재 조건을 꼭 확인하시기 바랍니다. 대출신청인과 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 '소득 5분위 자산 및 부채현황' 중 소득 4분위 평균값 이하인 사람만 신청이 가능합니다.
2024년 자산 기준 4.69억원 이하
8) 신용도 조건
주택도시기금의 기본적인 신용도 요구 조건 수준은 쉽게 말하면 결격사유만 없으면 된다는 정도의 수준입니다. 그러나 그보다 중요한 문구가 "대출취급기관 내규로 대출을 제한하고 있는 경우에는 대출 불가능" 있습니다. 결국 5대 은행에서 비슷한 규모로 주담대를 받을 수 있는 정도의 신용도는 유지하고 있어야 대출 실행이 가능하다고 할 수 있겠습니다. 결국 은행에서 자세히 상담을 받아보시길 권해드립니다.
9) 주택 크기 조건, 금액 조건 확인하기
주택 크기는 수도권 및 도시 지역과 읍면 지역 조건이 다릅니다. 수도권 및 도시지역은 주거 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택이 대상입니다.
그리고 금액 조건은 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 9억원 이하인 주택만 가능합니다. 일반적으로 시세나 공시지가가 잘 알려진 아파트와 달리 주택에 대해서는 평가하는 주체에 따라 평가액이 달라질 수 있으니 여러 은행에 상담해보시기 바랍니다.
3. 대출 신청 따라하기
기금 대출이라고 하는 정부 특례 대출은 정부에서 직접 대출을 취급하는 것이 아니라 정부는 금융기관에 위탁하고, 그 금융기관에서 신청을 해야 합니다. 위의 조건에 다 부합하셨다면 신생아 특례대출 신청 자격이 있는 것 입니다.
대출 신청 가능 시기
대출 가능 시기를 미리 알아보고 가셔서 괜히 헛걸음을 하시거나 좋은 기회를 놓치지 마시고 잘 따라와주시기 바랍니다!! 보통의 주담대처럼 신생아 주택자금대출은 매매계약을 체결한 이후에 신청할 수 있습니다. 그렇다고 매매 계약을 체결하고 은행을 가시면 큰일 납니다!! 꼭 번거롭더라도 매매 계약 체결 전에 은행에 가셔서 대출 상담을 해서 내가 자격 조건에 부합한지, 한도는 얼마나 받을 수 있는지, 금리는 얼마나 되는지 꼭 확인하시기 바랍니다.
그리고 주택을 구매하여 등기까지 친 경우에도 이전 등기 접수일로부터 3개월 이내에는 신청 가능합니다. 주택 갈아타기를 하는 경우에 일부 신용 대출과 기존 대출 때문에 등기 이후에 신청하시는 분들도 있으니 이 점도 알려드립니다.
대출 신청 따라하기
이제 실제 대출 신청을 하러 가야 합니다. 신생아 특례 대출은 5대 은행에서 신청하실 수도 있고, 온라인 기금e든든 홈페이지에서도 가능합니다. 온라인 신청이 어려우시다면 제가 직접 신청해본 아래 글을 보면서 하나 하나 따라해보시기 바랍니다.
4. 신생아 특례 대출 한도 및 대출 금리 알아보기
대출 한도 알아보기
신생아 특례 대출은 아래의 한도 계산식 중 가장 작은 금액으로 정해지니 3가지 방법을 꼭 다 계산해보시기 바랍니다. 보통은 은행에서 상담하면서 다 계산해주시니 은행이 상담하러 가는 걸 주저하지 마시기 바랍니다.
1. 최고 5억원 이내(LTV, DTI 적용)
DTI : 60% 이내
LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자의 경우 80% 이내)
2. 매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가
3. 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
한국주택금융공사의 일반구입자금보증(HF) 또는 생애최초특례구입자금보증(HF) 취급 가능
대출 금리 알아보기
2024년 6월 현재 대출 금리는 아래 표와 같습니다. 아래 표를 누르시면 주택도시기금 사이트로 이동하셔서 최신 금리 정보를 확인하실 수 있습니다.
특례 금리 적용 종료 시 금리 확인하기
여러가지 사정에 의해서 특례 금리를 못 받게 되는 경우가 생깁니다. 이럴 경우에 금리가 생각보다 크게 오르면 어쩌나 걱정될 수 있습니다. 그래서 주택도시기금에서는 아래와 같이 금리를 적용하겠다고 미리 정해두었습니다. 이때 금리는 처음 대출 취급 시 산정된 부부합산 연소득에 따라서 다르게 적용됩니다.
(부부합산 소득 8,500만원 이하인 경우) 기존 특례 금리에서 +0.55%p 금리 가산됩니다. 이는 신혼부부 전용 구입자금 대출금리 수준으로 가산됩니다.
( 부부합산 소득 8,500만원 이하인 경우)에는 한국은행 고시 예금은행 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)과 은행연합회 고시 시중은행(기금대출 전국 수탁은행)의 분할상환방식 주택담보대출 최저금리(신규취급액 기준) 중 가장 작은 값을 적용받게 됩니다. 2024년 6월 현재는 아래 표와 같이 적용됩니다. 최신 정보를 확인하시려면 아래 표를 누르시면 주택도시기금 페이지로 연결됩니다.
우대금리 알아보기
일반적인 주담대에 기본 금리와 우대금리가 있듯이 신생아 특례 대출에도 우대금리 조건이 있어서 금리를 낮출 수 있습니다.
① 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자) 연 0.3%p~연 0.5%p
대출신청일 현재 본인 또는 배우자 명의 청약(종합)저축 가입자는 가입 기간과 납입 회수에 따라 우대금리를 적용받으실 수 있습니다. 그리고 최소 예치금가입 시기에 따라서도 우대금리를 받으실 수 있습니다.
1. 청약(종합)저축 가입 기간이 아래와 같은 경우
5년 이상이고 60회차 이상 납입한 경우 : 연 0.3%p
10년 이상이고 120회차 이상 납입한 경우 : 연 0.4%p
15년 이상이고 180회차 이상 납입한 경우 : 연 0.5%p
* 단, 대출접수일로부터 6개월 이내 연체납입 회차에 대해 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함
2. 청약(종합)저축 가입자 민영주택 청약 지역별(청약가입 시 주민등록지 또는 대출접수일 현재 주민등록지 기준) 최소 예치금액 납입이 완료된 날로부터 5년 이상 0.3%p, 10년 이상 0.4%p, 15년 이상 0.5%p
② 부동산 전자계약 체결(2024.12.31. 신규 접수분까지) 연 0.1%p
③ 신규 분양주택 가구(준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결 가구) 0.1%p
④ 대출접수일 기준 2년 내 추가 출산한 자녀 1명당 연 0.2%p (정확한 조건은 주택도시기금 FAQ 사이트에서 다시 한번 더 확인하시기 바랍니다.)
* 대출기간 중 추가 출산을 한 경우에도 조건변경 신청(은행 내방)을 통한 금리우대 조건 변경 가능
⑤ 대출접수일 기준 출생 후 2년 초과한 미성년 자녀 1명당 연 0.1%p (정확한 조건은 주택도시기금 FAQ 사이트에서 다시 한번 더 확인하시기 바랍니다.)
※ 우대금리 적용 후 최종금리가 연 1.2% 미만인 경우에는 연 1.2%로 적용
5. 신생아 특례 대출 대환 대출 가능 여부 확인하기
주택을 신규로 매매하시면서 신생아 특례 대출을 활용하시는 분들도 계시지만 1주택자이면서 자녀를 출산하신 분들도 많으실 겁니다. 정부에서는 이런 분들에게는 기존의 주택담보대출을 갈아탈 수 있는 방법도 마련해놨습니다. 다만 그 세부 기준은 반드시 확인하셔야 합니다.
1. 기존 주택담보대출 용도는 구입자금 용도여야 합니다. 수탁은행의 대출심사 과정에서 확인하게 되어 있습니다.
추가 제출서류도 준비해주셔야 합니다. 기존 주택담보대출 관련 금융거래확인서(부채증명원), 대출 목적물 등기사항전부증명서까지 준비해주셔야 합니다.
기존 주택담보대출 잔액 범위내에서 대출 신청 가능합니다. 아쉽지만 대출 증액은 힘듭니다.
다만, 소유권 이전등기접수일로부터 3개월 이내 대출을 신청하는 경우 신생아 특례 디딤돌 대출한도 내에서 신규대출로 취급해서 현재 기준에 맞게 한도를 다시 산정할 수 있습니다.
기존 주택담보대출의 채무자와 신생아 특례 디딤돌대출의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주하여 대환할 수 있습니다.
신생아 디딤돌 대출 대환의 경우, 채무자가 변경될 시 소득공제가 불가할 수 있으니 상세사항은 국세청 및 수탁은행에서 꼭 확인하시기 바랍니다.더불어 아래 주택도시기금 사이트에서도 최신 정보가 맞는지 다시 한번 확인해보시면 더 좋습니다.
6. 신생아 특례 대출의 특별한 제도 알아보기
신생아 특례 대출은 특정 조건에 맞는 사람에게만 정부에서 저금리로 대출해주는 것이기 때문에 그 조건이 까다롭습니다. 그래서 정부는 상식적으로 양해줄 수 있는 정도의 사정에 대해서는 미리 정의해서 그 조건을 유예해줄 수 있는 방법을 마련해두었습니다.
실거주의무제도
(대상) : 신생아 특례 디딤돌 대출 차주
(내용) : 차주는 대출받은 날로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 1년이상 실거주 유지
정당한 사유없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 경우 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 함
(유예) : 기존임차인의 퇴거지연, 집수리 등 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서를 제출하면 2개월 전입 연장 가능. 질병치료, 타(他) 시도로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주 못하는 사유가 매매계약 이후 발생시 실거주 적용 유예 인정
입양상태 유지 여부 확인
(대상) : 입양한 자녀를 기준으로 신생아 특례 디딤돌 대출이 실행된 차주
(내용) : 차주는 대출받은 날로부터 1년 이상 입양 자녀에 대한 입양상태 유지 필요
입양자녀 파양으로 인해 1년 이상 입양상태 유지가 불가한 경우, 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 함
1주택유지 의무(2024.6.19 신규접수분부터)
(대상) : 세대주(차주) 및 세대원 전원, 분리된 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 직계비속, 세대주로 인정되는 자의 민법상
형제·자매, 공동명의 담보제공자
(내용) : 대출기간 중 1주택 유지
대출실행 이후 본건 담보주택 외에 추가주택 취득이 확인된 경우 6개월 이내 추가주택 미처분 시 대출금 회수
(예외)
① 무주택으로 보는 경우[자주하는 질문 바로가기]
② 아래와 같이 부득이하게 추가주택을 취득하게 된 경우로서 각 처분기한 내 처분한 경우
· 상속으로 인하여 공유지분을 취득한 경우 국토교통부로부터 회신받은 날로부터 3개월 이내에 처분한 경우(공매진행 중인 경우 그 기간만큼 처분기간 유예)
· 상속으로 인하여 단독으로 주택을 취득한 경우 국토교통부로부터 회신받은 날로부터 6개월 이내에 처분한 경우(공매진행 중인 경우 그 기간만큼 처분기간 유예)
· 혼인신고 전에 배우자가 주택을 소유한 경우로서 혼인신고를 통해 합가하여 추가주택을 취득한 자가 국토교통부로부터 확인받은 날로부터 3년 이내에 처분한 경우
·「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해주택을 낙찰받은 자가 국토교통부로부터 회신받은 날로부터 3년 이내에 처분한 경우
· 분양권(조합원 입주권 포함)을 취득한 경우 국토교통부로부터 회신받은 날로부터 3년 이내 처분한 경우
상기 이외 사항은 내집마련디딤돌대출 기준을 따르고 있습니다. 내집마련 디딤돌 페이지로 가셔서 상세 기준을 확인하시기 바랍니다.
원금 상환 유예 제도 바로 알기 (조건 확인하기)
주택도시기금에서는 상식적으로 이해될 수 있는 정도의 상황에 대해서 원금 상환을 유예해주는 제도도 시행하고 있습니다. 예를 들면 배우자가 육아휴직을 사용해서 소득이 줄어들거나, 본인이나 배우자가 갑자기 휴직 또는 실직을 하는 경우가 이러한 경우에 해당합니다. 아래 주택도시기금 사이트에서 꼭 한번 확인해 보시기 바랍니다.