[팩트체크] 주담대 대출 금리의 구성(진실) (부제: 대출은 언제 받아야 하는가?)

2024년 9월 코픽스 기준 금리는 3.36%로 몇개월째 계속 떨어지고 있습니다. 그렇다면 몇달 전만해도 2%대 주택담보대출 (주담대) 기사가 떠돌던 때는 다시 돌아올까요?? 많은 분들이 궁금해 하시는 대출 금리의 진실에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

 주담대 금리 2%를 다룬 신문기사. 사실인가?

주담대 대출 금리의 진실 - 뉴시스

 

 

 

 

주담대 대출 금리의 진실 - 서울신문

주담대 대출 금리의 진실 - 한국경제

주담대 대출 금리의 진실 - 쿠키뉴스

 

 

정부는 당초 7월 부터 스트레스 DSR 규제를 적용한다고 예고했습니다. 이 규제의 시작을 앞둔 6월말 은행권들은 성급히 공격적인 고객 모집에 나섰습니다. 그러면서 경쟁적으로 주담대 금리를 낮추기 시작했고, 결국 기준금리보다 훨씬 낮은 2%대 기준금리로 대출을 받을 수 있는 시장이 열렸습니다. 하지만 막상 7월이 되어서는 정부에서 스트레스 DSR 규제를 9월로 미뤘습니다. 그러면서 은행권의 대출 금리는 다시 3% 초반대로 올라갔습니다. 기준금리는 내려갔는데, 은행권 대출금리는 왔다 갔다 하다가 9월 DSR 규제를 시작으로 정부의 의도대로(?) 쭉쭉 올라가고 있습니다. 그럼 도대체 언제 대출을 받아야 하는걸까요??  심지어 주담대는 대출상담할 때랑 대출이 실행되면서 대출금리를 결정하는 날인 잔금날이 적게는 몇주, 길게는 몇달씩 떨어져있습니다. 과연 언제 대출을 받으면 좋은지 그 힌트를 드리겠습니다.

 

 

 2%대 금리로 주담대 대출을 받는 방법

결론을 먼저 말씀드리면 운이 좋아야 합니다. 현실적으로 최적의 대출 시기에 내 마음대로 금리 적용일자를 정할 수 없기 뚜맨입니다. 그럼 SNS로만 떠돌던 실제로 주담대 대출금리를 2%대를 받은 사람들이 있었을 까요?? 아래 기사를 보면 실제로 운이 좋았던 사람들은 2%대 주담대 대출을 받았을 것 같습니다.

 

 

그렇다면 실제로 2% 금리의 주담대가 존재했던 것은 팩트가 맞습니다.

 

 

 

 주담대 금리는 언제 결정 되나?

위에서 말한 것 처럼 주택담보대출(주담대)라고 하는 대출은 내 마음대로 실행일을 정할 수 없는 상품입니다. 이는 주택을 매수하는 과정을 살펴보면 금방 이해하실 수 있습니다.

 

우선 집을 매수하려면 집을 먼저 보고, 매수하는 계약을 하고, 이 계약을 근거로 은행에서 미래에 소유하게될 집을 담보로 대출을 받게 됩니다. 흔히 말하는 갭투자라면 현실적으로 주담대를 받기 어렵거나 적은 금액 밖에 받을 수가 없습니다. 결국 실수요자가 주담대를 받는 것인데, 보통 주택 매수를 결정하고, (인테리어를 하는 경우도 있고 안 하는 경우도 있으니까 괄호 살짝 해주고,) 이사 날짜도 잡고 할 것이기 때문에 잔금(소유하게 되는 날)을 2~3달 앞으로 정하게 됩니다.

 

 

하지만 주담대 대출 금리는 은행에서 주담대 상담을 받으면서 대출 서류에 사인하는 날 금리가 결정되는게 아닙니다. 주담대는 실제 대출이 실행되는 날, 즉 이전 소유주한테 돈을 다 지불하고 소유권을 내가 넘겨받게 되는 그 날!! 대출이 실행되면서 당일의 금리에 따라 금리가 결정이 됩니다. 이렇게 생각해보면 2달 후 잔금 당일에 2% 주담대 금리를 예측하고 주택 매수를 하기는 힘들것 입니다.

 

 그렇다면 한동안 기준금리가 내려가는데 대출 금리가 올라갔던 이유는?

올해 상반기를 보면 기준금리는 조금씩 올라가고 있었는데, 대출금리는 계속 떨어지고 있었습니다. 그 이유는 대출금리를 잘 뜯어보면 알 수 있습니다.

대출금리(결정금리) = 기준금리 + 가산금리 - 우대금리

 

최종적인 대출금리는 기준금리와 가산금리, 우대금리의 합과 차로 결정됩니다. 이 각각이 금리에 대해서 자세히 말씀드리겠습니다.

 

 

 

결정금리

결정금리란 실제로 우리가 대출금을 갚을 때 이자를 계산하는 금리입니다. 최종적으로 결정이 된 금리라는 의미이죠.

 

기준금리

기준금리는 말 그대로 국내외 여러가지 상황에 의해서 결정되어 기준이 되는 금리입니다. 제가 매달 알려드리는 코픽스가 대표적인 기준금리입니다. 그 외에 금융채 5년물도 있습니다. 어떤 기준금리를 기준으로 삼을지는 은행이 결정하게 됩니다. 일반적인 1금융권 은행들은 전세자금 대출은 코픽스 기준 금리를 많이 쓰고, 5년 고정 주택담보대출의 기준금리는 금융채 5년물을 기준 금리로 많이 씁니다.

 

2024년 9월 코픽스(COFIX) 기준금리 공시와 추이

2024년 9월 코픽스(COFIX) 기준금리 공시와 추이

 

가산금리

가산 금리는 기준금리에 붙이는 은행의 마진이라고 보시면 됩니다. 기준금리를 2%라고 하고, 가산금리를 1%라고 가정해보면 00은행은 2%의 금리로 돈을 끌어와서 손님에게는 3%의 금리로 대출을 해주고, 그 1% (가산금리) 만큼을 은행의 이익으로 가져간다고 보면됩니다. 그래서 대출 총량이 늘어나면 은행권은 역대금 이익을 낸다는 기사들이 나오는 것입니다.

 

일반적으로 대출을 받을 때, 기준금리에 가장 신경을 많이 쓰시는데, 전 가산금리를 제대로 알게된 이후엔 가산금리를 알아내기 위해 가장 많은 노력을 기울이고 있습니다. 하지만 가산금리는 어디에서 집계하거나 발표하는 금리가 아니기 때문에 직접 발품, 손품을 써서 알아내야만 합니다.

 

그 이유는 변동금리 대출 상품으로 대출을 받으면 기준금리는 변하지만, 가산금리는 변하지 않고 그 대출을 유지하는 동안은 계속 고정되어 있기 때문입니다. 뒤에서 가산금리는 뒤에서 나올 내용을 읽어보시면 제가 왜 가산금리에 집중하는지 아실 수 있을껍니다.

 

 

우대금리

은행에서 자사 상품을 판매하거나, 은행을 많이 이용하게 하려고 자기 이익(가산금리)의 일부를 할인해주는 금리입니다. 그래서 우리 은행으로 월급을 받으면 우대금리를 0.3%주고, 신용카드를 월평균 30만원 이상쓰면 0.1% 주고, 청약통장에 가입하면 0.1%를 주는 등의 우대금리 조건이 붙는 것입니다. 위와 같은 우대금리 조건들이 일반적이지만 일부 은행은 2자녀 이상을 둔 가정이라면 다자녀 공제 0.1%를 주거나 60세 이상의 부모를 봉양하면 우대금리 0.1%를 주는 등 사회 공헌 활동의 일부로 활용하는 바람직한 은행들도 있습니다.

 

 

 실제 제 대출 사례 2가지를 비교해서 설명해드릴께요

 

 

첫번째 사례 : 21년 2.99 금리 상품

 

이 상품의 금리 구성을 살펴보면..

 

결정금리 (2.99) = 기준금리(0.95) + 가산금리 (3.24) - 우대금리 (1.2)

 

기준금리가 0.95로 정말 낮았던 시기였습니다. 대출금리도 2.99라서 정말 기쁜 마음으로 대출을 받고 감사했었죠. 하지만 3년이 지난 몇달 전에 금리 재산정 시기에 기준금리가 3.69까지 폭등했습니다. 그랬더니 아래와 같이 대출금리가 바뀌었습니다.

 

결정금리 (5.73) = 기준금리(3.69) + 가산금리 (3.24) - 우대금리 (1.2)

 

요즘 은행 금리가 많이 올라갔다고 해도 5%대까지 오르진 않았습니다. 만약 제가 5억을 30년 만기 상품으로 대출했었다면 매달 갚아야 하는 금액이 210만원에서 290만원으로 훅 올라가게 됩니다. 만약 자금 계획을 타이트하게 했던 분이라면 정말 힘드셨을 껍니다.

 

 

일단 두번째 사례까지 보시고, 제 생각을 말씀드리겠습니다. 

 

두번째 사례 : 23년 4.25 금리 상품

이 상품의 금리 구성을 살펴보면..

 

결정금리 (4.25) = 기준금리(3.69) + 가산금리 (0.96) - 우대금리 (0.4)

 

첫번째 대출과 차이가 좀 보이시나요?? 기준금리가 3.69로 확 올라갔습니다만 생각보다 결정금리가 많이 올라가진 않았죠??

가산금리가 0.96 밖에 안되기 때문입니다. 심지어 개인 사정 상 우대금리도 0.4 밖에 충족을 안 시킨 금리입니다. 제가 만약 첫번째 상품 때처럼 우대 금리를 다 챙기게 된다면 거의 기준금리와 비슷한 수준의 결정금리를 만들 수 있을 껍니다. 23년 기준금리 3.69 이후에 요즘 벌써 3.36으로 떨어졌죠?? 이미 미국은 빅컷으로 한번에 0.%나 금리를 빠르게 낮추었고, 아직 한국은행은 금리 인하를 시작도 안 했습니다.

 

 

이 기준금리가 2%정도로 변한다면 결정금리는 어떻게 될까요??

결정금리 (2.56) = 기준금리(2.0) + 가산금리 (0.96) - 우대금리 (0.4)

 

결정금리가 2.56%가 됩니다. 물론 언제 기준금리가 떨어질지 모르지만, 내가 실거주 하면서 오래 가져갈 대출로 받는 다면 남들 3~4% 대출을 받을 때 혼자 2% 중반의 금리로 자금을 운용할 수 있게 되는 겁니다. 그리고 작년 이후론 집값도 꽤나 올랐죠??

 

 그래서 집을 사는 시기는 남들이 안보는걸 보고 정해야 합니다.

물론 가장 중요한 건 집값이 추이겠지만, 가산금리의 추이를 한번 보시는건 어떨까 합니다. 가산금리는 은행의 마진입니다. 우리보다 훨씬 많은 정보를 갖고, 맨날 은행의 이익을 위해서 일하시는 훌륭한 분들이 대출을 해주시 싫어하고, 은행 마진을 0.96 밖에 안 붙일 때를 노려서 영끌해서 대출을 일으키는건 어떨지 제안드립니다. 다음에 또 이런 기회가 눈에 보이면 꼭 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

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